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Conséquence de la nullité d’un bail contraire à l’interdiction du changement d’usage

Affaires - Commercial
Civil - Immobilier
25/06/2018
Dans un arrêt du 14 juin 2018, la Cour de cassation affirme que lorsque les restitutions consécutives à une annulation relèvent des règles de la nullité, et non de la répétition de l'indu, la prescription de l'action en restitution de la contrepartie en valeur de la jouissance des lieux ne peut courir avant le prononcé de la nullité du bail.
Les restitutions consécutives à une annulation ne relevant pas de la répétition de l'indu, mais seulement des règles de la nullité, la prescription de l'action en restitution de la contrepartie en valeur de la jouissance des lieux ne peut courir avant le prononcé de la nullité du bail. Les restitutions dues à la suite de l'annulation d’un bail ne constituant pas, par elles-mêmes, un préjudice indemnisable, le rédacteur de l’acte ne peut être tenu de garantir la restitution des loyers qu'en cas d'insolvabilité du bailleur. Tels sont les enseignements d’un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 14 juin 2018.

En l’espèce, des locaux d'habitation avaient été donnés à bail à usage d'office notarial. Le bailleur avait délivré, le 23 juin 2006, un congé à effet au 31 décembre 2006, date d'expiration du bail. Le locataire l'a assigné en nullité du bail pour violation des dispositions de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation.

Pour condamner le preneur à payer, à la suite de l'annulation du bail, une indemnité d'occupation pour la seule période comprise entre le 1er avril 2005 et le 31 décembre 2008, date de la libération des lieux, les juges du fond ont retenu :
– d’une part, que la prescription quinquennale de l'article 2277 ancien du Code civil s'appliquait à l'indemnité d'occupation, s'agissant, même si elle est fixée globalement par la suite, d'une dette périodique calculée sur la base d'un montant mensuel ou trimestriel multiplié par le nombre de mois ou de trimestres d'occupation ;
– d’autre part, que le bailleur a formé sa demande en paiement pour la première fois dans son assignation du 31 mars 2010.

Décision censurée

La Cour de cassation censure cette décision. Au visa de l'article 1304 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et l'article 2277 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 17 juin 2008, elle précise que « les restitutions consécutives à une annulation ne relèvent pas de la répétition de l'indu, mais seulement des règles de la nullité » et que la prescription de l'action en restitution de la contrepartie en valeur de la jouissance des lieux ne peut courir avant le prononcé de la nullité du bail.

Dans cette décision, au visa de l'article 1382, devenu 1240 du Code civil, la Cour de cassation précise aussi que les restitutions dues à la suite de l'annulation du bail ne constituant pas, par elles-mêmes, un préjudice indemnisable, le rédacteur de l’acte ne peut être tenu de garantir la restitution des loyers qu'en cas d'insolvabilité de la bailleresse.

Par Julien Prigent
Source : Actualités du droit